Для чего нужен предварительный договор купли-продажи квартиры

Отвечает Юлия Шушлакова, заведующий специализированной юридической консультации г. Гродно «ЮрЭксперт»:

– Если вы собираетесь купить или продать квартиру и уже договорились с продавцом (покупателем) обо всех условиях сделки, но в силу каких-либо причин не можете заключить договор купли-продажи сразу после осмотра квартиры (например, у продавца не готов полный комплект документов, необходимый для продажи квартиры и на их сбор требуется время либо покупателю необходимо время для сбора достаточной денежной суммы), для того, чтобы все договоренности остались в силе, целесообразно зафиксировать их в предварительном договоре купли-продажи квартиры.

В соответствии с пунктом 1 статьи 399 Гражданского кодекса по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме (п. 2 ст. 399, ст. 521 ГК), не требует государственной регистрации и нотариального удостоверения. Однако по вашему желанию договор может быть составлен и удостоверен у нотариуса (ст. 164 ГК).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 399 ГК).

Обязательные условия

В предварительном договоре должны быть указаны:

– точные данные о квартире и ее местонахождении: общая и жилая площадь, количество комнат, этаж, адрес квартиры (ст. 525 ГК). Отсутствие свидетельства о государственной регистрации на квартиру не является препятствием к заключению предварительного договора. В этом случае в договоре вам необходимо максимально точно индивидуализировать будущую квартиру и указать местонахождение, площадь, иные характеристики в соответствии с проектной документацией;

– стоимость, по которой будет продана или куплена квартира (ст. 526 ГК);

— перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой (например, если после продажи квартиры в ней продолжают проживать наниматели) (п. 1 ст. 529 ГК). Если такие лица отсутствуют, то желательно указать это в предварительном договоре.

Если какое-либо из этих условий не согласовано в предварительном договоре, то он признается незаключенным и не порождает никаких последствий (п. 1 ст. 402 ГК).

Дополнительные условия

Вы можете предусмотреть иные условия, которые не являются обязательными, такие как порядок расчетов, распределение расходов по государственной регистрации будущей сделки, ответственность сторон и другие, но несогласованность этих условий не влечет признания договора незаключенным.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если срок заключения основного договора не определен сторонами в договоре, то этот срок равен одному году с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 399 ГК).

Стороны вправе в предварительном договоре предусмотреть аванс, засчитываемый в счет оплаты стоимости недвижимости, и (или) задаток, выдаваемый в счет причитающихся платежей в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (ст. 391 ГК). Аванс в случае незаключения основного договора подлежит возврату продавцом (п. 1 ст. 971 ГК).

Задаток обеспечивает обязательство сторон заключить в будущем основной договор купли-продажи. В случае его незаключения по вине продавца последний уплачивает покупателю двойную сумму задатка, а в случае его незаключения по вине покупателя задаток ему не возвращается (п. 1 ст. 310 и п. 2 ст. 351 ГК).

Зафиксированная в договоре цена не подлежит изменению в одностороннем порядке, т.е. покупатель обязан купить, а продавец продать квартиру по цене, указанной в предварительном договоре.

Как изменить условия

Изменить условия будущего предварительного договора вы можете только по взаимному согласию (ч. 1 ст. 420 ГК). Для этого следует заключить дополнительное соглашение к предварительному договору, прописав в нем новую стоимость квартиры.

Отказаться от заключения будущего договора можно лишь по обоюдному согласию.

Если вы передумали заключать договор купли-продажи, то вас могут принудить к заключению такого договора в судебном порядке и потребовать возмещения убытков (п. 4 ст. 415 ГК). При этом суд сможет понудить уклоняющуюся сторону к заключению основного договора лишь на тех условиях, которые были заранее прописаны в предварительном.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 399 ГК).

Таким образом, значимость предварительного договора состоит в том, что стороны не только могут зафиксировать свои договоренности, но и в случае их невыполнения имеют право на судебную защиту, причем заключение данного договора направлено на защиту обеих сторон.